Ředitel jihomoravské pobočky PSN Petr Pospíšil nám přiblížil projekt Brno Jedna. S jakými problémy se potýkají a proč je pro ně důležité zachovat autenticitu budovy? Bude Brno Jedna unikátním spojením businessu a bydlení s prostory pro zajímavé eventy?
Když PSN pořídilo areál Brno Jedna, dříve Innogy, jednalo se o první akvizici v Brně. Pro vaši firmu se jednalo o zcela nové území. Co vedlo k rozhodnutí o expanzi do moravské metropole, místo rozšiřování impéria v Praze nebo Hradci?
Nejdříve bych se lehce dotknul historie společnosti PSN, která vznikla před 32 lety, původně jako Pražská správa nemovitostí. Dnes má za sebou více než 650 realitních transakcí napříč realitním trhem, z nichž drtivá většina je právě v Praze. Za dobu existence jako další dokázala svou pozici obhájit jen pobočka na východě Čech, která má na starosti právě zmíněný Hradec Králové a Pardubice.
Snaha rozšířit působení v dalších regionech byla jedním ze strategických cílů. Ve chvíli, kdy společnost Innogy začala měnit svou strategii a přemýšleli o prodeji areálu, byli jsme ve správný čas na správném místě. Kvůli jednomu činžovnímu domu nevystavíte obchodní, akviziční, ani ekonomické oddělení. Pokud už ale máte soubor 12 budov v areálu o rozloze 45 000 m2, jako je tomu na Plynárenské, začne to dávat smysl.
Můžeme to tedy chápat tak, že PSN “obcházelo“ kolem Brna a čekalo na vhodnou příležitost?
Máte pravdu, člověk potřebuje trochu štěstí, a to pro nás přišlo ve chvíli, kdy se Innogy rozhodlo změnit svou strategii. Aby mohla vzniknout pobočka, musí proběhnout prvotní akvizice a nikoliv naopak. Momentálně máme produkt – areál, a díky tomu můžeme vytvářet tým lidí, kteří se o tento produkt budou starat.
Jak byste popsal areál Brno Jedna? Oproti ostatním budovám, které vlastníte se jedná o spíše industriální komplex budov, jehož účel máte v plánu částečně zachovat. Na co vše se můžeme těšit a k čemu bude areál vhodný?
Pracujeme na vytvoření vhodného mixu funkcí a aktivit v rámci lokality, abychom přilákali nové návštěvníky i rezidenty. Vzhledem ke skvělé dostupnosti a blízkosti centra, chceme vytvořit místo, které bude příležitostí pro setkávání. V areálu Brno Jedna nyní zcela chybí rezidenční funkce, takže se nabízí možnost této výstavby, abychom tak doplnili administrativní a skladovou část.
Jak dlouho audit areálu a kontrola jeho využitelnosti probíhal? Byl tento v něčem jiný oproti ostatním, respektive setkali jste se s něčím, co vás doposud nepotkalo v rozhodování nebo při auditu?
Důležitá pro nás byla kontaminace území, protože jsme si byli vědomi historie provozu, který v areálu probíhal. Zde bylo dostatečně doloženo, že je prostředí skvěle vyčištěné a připravené pro další rozvoj bez důsledků historie. Obecně se potýkáme spíše s provozními věcmi, například se zastaralostí některých technologií. Určité náhradní díly je dnes téměř nemožné sehnat, jelikož se technologie za 20 let neskutečně posunuly. Některé si necháváme vyrábět a některé komponenty sháníme třeba i na e-Bay a posílají nám je až z druhého konce světa. Jsme si vědomi toho, že Brno Jedna nejsou budovy áčkového stylu a ani nemáme ambice konkurovat Vlněně, Mosilaně nebo jiným nově vznikajícím administrativním centrům. Budovy na Plynárenské mají něco za sebou, takže cesta ke spokojeným nájemcům je u nás skrze ducha historie, servis pro nájemníky a příjemnou atmosféru, kterou se snažíme nabídnout.
Původní areál byl zasvěcen businessu. Kromě plánování nové výstavby, která bude zahrnovat i prostory určené k rezidenci, budete přeměňovat i části původních budov za účelem bydlení?
PSN není klasický developer, který by se na trhu usídlil, získal nemovitost, nechal ji shodit a hned nakreslil projekt, který by zrealizoval a exitoval. Máme dostatečné prostředky na to, abychom zjistili, co je v dané lokalitě potřeba a jaká je poptávka například po administrativních budovách. Plány jsou tedy takové, že k rozšíření rezidenční části se budou využívat i stávající budovy. Raději vdechneme nový život 20 let staré administrativní budově, která už neplní svůj účel, než abychom takový unikát bourali. Vše se porovnává s možnostmi v daném čase.
Když jste se rozhodovali o akvizici na brněnské Plynárenské, jak velkou roli hrála lokalita? Přece jen se areál nachází v ne zcela oblíbené části Brna, ač kousek od centra.
Areál má dostatečně velký potenciál na to, aby pro nás jeho lokalita ve vztahu k okolním částem nebyla rozhodující. Jsme si vědomi, že se nacházíme v jakési spojnicové části mezi Cejlem a Křenovou, Teplárnami, Šmeralovými závody a Zbrojovkou. Vše je velmi industriální, ale je to jasná cesta směrem k rezidenci, skladovací funkce do centrální části měst nepatří. Trendem je vytláčet automobilovou dopravu z center měst, což se s kamionovou dopravou či překladištěm značně rozchází. Chtěli bychom zde vytvořit místo, kam se lidé rádi vracejí. Atraktivní je v tomto Svitavské nábřeží a navazující cyklostezka, která může sloužit jako potenciální přepravní tepna pro pracující v areálu, nebo naopak rezidenty.
Ještě chvilku zůstaneme u lokality. Začátek výstavby nové rezidenční části je naplánován na rok 2024. Jak bude vypadat trh s nemovitostmi predikovat nemůžeme, ale neobáváte se, že ceny budou ovlivněné právě přítomností nepopulární ulice Cejl?
Celá tato lokalita se směrem od Mahenova divadla pomalu rozvíjí. Nedaleko je Pekárenský dům, nebo můžeme sledovat výstavbu Na Špitálce. Činžovní domy dnes mají zcela jiný charakter než před 10 lety. Jdou zde vidět velké investice ze strany soukromých investorů, kteří mají zájem na fungování a zhodnocení své nemovitosti. Velkým otazníkem je pro mě spíše správa majetku ze strany města. Nevidím jim do rozpočtu, ale některé objekty jsou v katastrofálním stavu, častokrát horším než v případě vlastnictví soukromým subjektem. Na druhou stranu tlak na město díky nově vznikajícím projektům sílí, a myslím, že můžeme vidět lehký posun. Lokalita kolem Cejlu je sice ovlivněna svou historií a přiznejme si, prostitutky si zde nárokují své domácí hřiště, ale za ty dva roky nemůžu říct, že by se tu mimo ně cokoliv špatného večer nebo v noci odehrávalo.
Podle vašeho instagramu se zdá, že máte v plánu z Brněnské Jedna udělat novou „čtvrť“. Plánujete do prostředí zasadit i zeleň, jako je tomu například u Vlněny nebo komerčních budov na Holandské ulici?
Určitě, jedním z faktorů, který nechceme podcenit, je veřejný prostor. Jsme si vědomi hodnoty, kterou může přinést jak lokalitě, tak i výstavbě a širšímu okolí a samotnému vnímání výstavby. Veřejný prostor je nedílnou součástí areálu, kdy se už dnes snažíme spravovat některé prostory a dávat je k dispozici nájemcům. Jedná se například o prostor pod lípami, nebo o zpřístupnění střech, které jsou z velké části pochozí a dají se využít i k pořádání různých eventů. V minulých týdnech zde například proběhl workshop taneční školy Starlet, nebo zde Ocean48 pořádal akci pro milovníky tuňáků Tuňáci na střeše. Brněnská značka Young Primitive v areálu nafotila svou novou kolekci, těch možností je opravdu spousta. My v eventech a spolupracích vidíme možnost, jak Brno Jedna dostat do podvědomí veřejnosti.
Jak budete v novém areálu řešit oddělení komerční a rezidenční části, vzhledem k tomu, že u komerční části se bavíme i o skladech? S ohledem na mladé rodiny s dětmi či naopak starší občany a eventy, které máte v plánu v areálu pořádat.
Bude to náročné, ale chceme vytvořit přátelskou atmosféru, kterou budeme přenášet do rezidenčního sektoru, který tu doteď nebyl. Stále je pro nás uchopení rezidence náročné. Nevíme, jaká délka povolovacího procesu nás čeká. Můžeme ji odhadovat a tipovat, ale nikdy netušíte, jaké trendy vás cestou potkají a jak se v čase budou měnit ta tvrdá fakta, která ovlivňují finální úspěch projektu. Projekt musíte chystat dostatečně modulárně, aby jakýkoliv z těchto faktorů neovlivnil životaschopnost a úspěch na trhu. Celé tohle věštění z křišťálové koule je na tom to nejtěžší, protože musíte vidět i ten konečný výsledek a kam to celé směřovat. Naštěstí máme široký a skvělý tým, díky kterému vytvoříme produkt, který oslní Brno a bude první volbou pro každého, kdo bude hledat rezidenční bydlení v Brně.
To nás přivádí k názvu projektu. Brno Jedna má tedy značit první volbu při hledání bydlení?
Přesně tak. Líbily se nám možnosti, jak si se slovem “jedna“ hrát. Takže první volba a doufám, že tady jednou bude zaznívat ono lidové „pojď na jedno“, a kam jinam jít než do areálu Brno Jedna.
Při koupi nemovitosti a její přestavby se snažíte zachovat její identitu. Co je na Brno Jedna jejím autentickým prvkem, který rozhodně chcete zachovat, případně ještě vyzdvihnout a proč?
Přímo v areálu Brno Jedna je pro nás architektonicky nejcennější objekt haly, který je dokonce i Stavbou roku 1997. Nemá žádný nosný systém, které by podpíral stropní konstrukce a střechu. Celá střecha je zavěšena na lanech, které drží pilíře. Ne nadarmo je uvedena v TOP 11 stavbách Brna, kde je po boku takových skvostů, jako je Vila Tugendhat.
Vdechnout život zpět bychom chtěli i zdi, která obklopuje celý areál a představuje plochu 800 m2. Ve své době vytvořila rekord pro graffiti happening a sjížděli se sem umělci třeba až z daleké Austrálie. My jsme se rozhodli tuto akci zopakovat a chystáme Graffiti jam na Plynárenské 21. 10. Abychom se ale nesoustředili jen na vnitřní část areálu, ale i jeho okolí, spojili jsme se se spolkem Podané ruce, který spolu s týmem PSN pomůže vyčistit navazující cyklostezku a blízké okolí svitavského nábřeží.
Máte v plánu v Brně další akvizice? Portfolio máte široké, jaká budova by vás teď v Brně potěšila, pokud by byla k mání?
PSN má několik cílů, jeden z nich je dostatečně se etablovat na trhu a stát se váženým a solidním partnerem pro všechny, kteří chtějí v budoucnu s nemovitostmi nakládat, třeba i ze strany konzultanta. Neříkám, že známe odpověď na všechny problémy, ale zkušenosti jsou v tomto případě nepřenositelné a je dobré si je poslechnout. Dalším cílem je rozvoj pobočky. Veříme, že s dostatečnou etablací, třeba skrze vaši společnost REAL SPEKTRUM, jakožto našimi skvělými partnery, se kterými rádi spolupracujeme, se nám podaří další nemovitosti nakoupit.
Pokud se bavíme o konkrétní budově, kterou bychom rádi měli v portfoliu, už dnes máme v Brně dva činžovní domy. Jeden v Obřanech a druhý ve městě na Antonínské ulici, kde se připravuje rekonstrukce. Mezi další patří areál po společnosti Destila na Kaštanové, nebo dvoupodlažní objekt na Juliánovském náměstí. Pokud by se naskytla příležitost vlastnit nějakou ikonickou budovu, tak jako v Praze Tančící dům, rozhodně se tomu nebráníme. Chtělo by to ale víc odvahy ze strany investorů, projektantů a místních regulátorů, protože takových domů moc není.
