V některých případech spolu pronajímatel a nájemce před podpisem samotné nájemní smlouvy uzavřou dohodu o základních podmínkách nájmu – tzv. „head of terms“. V tomto dokumentu si strany vzájemně potvrzují, že mají zájem v budoucnu smlouvu uzavřít, a zároveň dohodnou i hlavní body spolupráce.
Institut head of terms není v českém právním řádu upraven, tedy ani odpověď na otázku jeho závaznosti není jednoznačná. Za nejbližší institut head of terms lze považovat smlouvu o smlouvě budoucí, se kterou je spojen závazek uzavřít ve stanovené lhůtě smlouvu, jejíž obsah je stranami předběžně ujednán. Pokud by head of terms splňovaly v daném případě požadavek sjednání obsahu smlouvy alespoň obecným způsobem a byly uzavřeny jako závazné, mohly by být posuzovány jako smlouva o smlouvě budoucí.
Často však strany uzavírají head of terms jako nezávazné, a tedy s neuzavřením nájemní smlouvy nechtějí dovozovat v budoucnu žádné právní následky.
Otázkou však zůstává, zda i v případě, že strany sjednají head of terms jako nezávazné, lze z jejich nedodržení dovozovat právní důsledky. Řešení lze najít v zákoně, a to především v úpravě předsmluvní odpovědnosti. Zde je zakotveno, že strany jsou povinny jednat v právním styku poctivě a je zakázáno získat prospěch z vlastního nepoctivého jednání. I porušení ujednání v nezávazně sjednaných head of terms tak může být v konkrétním případě posouzeno jako nepoctivé jednání zakládající předsmluvní odpovědnost příslušné strany, a to například v případě, kdy jedna ze stran již vynaloží náklady na základě předběžně přijatých povinností a zároveň se jeví vysoce pravděpodobné, že smlouva bude uzavřena.
Na druhou stranu je nutné posoudit, zda head of terms vůbec naplňuje pojmové znaky právního jednání, kterými jsou projev vůle, zaměření projevu vůle na vyvolání právních následků a schválení projevu vůle právním řádem. Pokud by některý z těchto znaků chyběl, bude se jednat o zdánlivé právní jednání, které není způsobilé vyvolat právní následky. Právě sjednání nezávaznosti head of terms je absencí projevu vůle na vyvolání právních následků (a tedy de facto sjednáním toho, že head of terms ani nemohou vyvolat právní následky), nicméně je otázkou, zda-li si strany takovéto následky nezávaznosti head of terms vůbec uvědomují.
Mezi podstatné náležitosti, které by měly být v rámci head od terms řešeny, patří následující:
- definice předmětu nájmu dle zápisu v katastru nemoviutostí, včetně jeho výměry
- účel nájmu
- doba nájmu a případná možnost prolongace
- výše nájemného a cena služeb s nájmem spojených
- termín předání předmětu nájmu
- dohoda o přípravě prostor pro potřeby nájemce – tedy případné stavební úpravy, hrazení nákladů s nimi spojených, nutnost rekolaudace prostor apod.
Konkrétní ujednání se budou v různých případech lišit, je ovšem žádoucí do head of terms zahrnout body, u kterých se očekává, že na ně bude mít druhá strana odlišný názor. Podstatnou náležitostí pak u head of terms není stanovování smluvních pokut či skládání kaucí.
Význam head of terms tak vzhledem k jejich převažujícímu nezávaznému charakteru spočívá především v obchodní rovině. Jejich prostřednictvím se strany mohou seznámit se způsobem jednání obchodního partnera a hned na začátku obchodního vztahu dojde k řešení zásadních otázek, které by mohly v budoucnu vyvolávat mezi stranami rozpory. Další výhodou je urychlení následného uzavírání nájemní smlouvy, a to právě s ohledem na vyřešení sporných bodů hned na počátku jednání. V neposlední řadě má druhá strana možnost přesvědčit se o spolehlivosti budoucího obchodního partnera a jeho vůli dodržet dohodnuté podmínky, byť byly dohodnuty pouze v nezávazném dokumentu.
Mgr. Markéta Šenková
právnička
[email protected]
Mgr. Markéta Šenková je absolventkou Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně, studium ukončila v červnu 2012. Od července 2012 působí na právním oddělení společnosti REAL SPEKTRUM, a.s. Pravidelně se účastní školení a seminářů týkajících se právních vztahů k nemovitostem.
