Plánujete prodat nebytové prostory a přemýšlíte, jak na to? Sepsali jsme pro vás průvodce, který vám poradí,zjistíte, jaké jsou specifika a odpoví na nejčastější otázky.
Jak postupovat při prodeji nebytového prostoru?
Prodej nebytové prostoru je oproti rezidenci specifický. Díky 33 letům zkušeností a každodenní praxe, již dobře víme, jak postupovat. Nahlédněte pod pokličku naší práce:
- analýza technických, právních a ekonomických aspektů prostor – v rámci analýzy standardně posuzujeme zejména stavební a technický stav, soulad užívání s kolaudací a územním plánem, tržní hodnotu a investiční návratnost, podmínky financování a také nutné rekonstrukce a opravy. Příprava je základ a zaručí hladký průběh obchodu.
- správné stanovení prodejní ceny – vyhodnotíme všechny důležité faktory, které ovlivňují tržní cenu – lokalita, ve které se nemovitost nachází, stavebně technický stav a dispozice prostor, možnosti dalšího rozvoje prostor, aktuální situace na trhu. Dále posuzovanou nemovitost porovnáme se srovnatelnými prostory, které jsme úspěšně prodali a porovnáme s poptávkami našich klientů. Výsledkem je nejvyšší možná cena, která je však na trhu reálná.
- stanovení efektivní strategie prodeje – základem je stanovení správné cílové skupiny potencionálních zájemců. Podle toho zvolíme správnou formu prodeje (přímý prodej, elektronická aukce, výběrové řízení nebo dražba). Každá forma má své výhody a nevýhody, na začátku procesu se rozhodneme, která forma prodeje bude pro danou komerční nemovitost nejvhodnější.
- poskytnutí přesných informace o nemovitosti a dojednání obchodních podmínek s kupujícím – zpracováváme špičkové profesionálně podklady (technické, právní dokumenty, ekonomické), zařídíme efektivní a transparentní prezentaci nemovitosti potenciálním kupujícím, vykomunikujeme veškeré obchodní podmínky mezi prodávajícím a kupujícím, a připravíme veškerou smluvní dokumentaci
- kvalitní právní servis a bezpečná úschova kupní ceny – ve spolupráci s renomovanou advokátní kanceláří projdeme všechny právní náležitosti, to zahrnuje především kontrolu vlastnických práv, zástavních práv, věcných břemen a dalších právních omezení. Včasné řešení těchto záležitostí ušetří kupujícímu spoustu starostí a potenciálních komplikací a eliminuje budoucí problémy. Pro kupující zajišťujeme bezpečnou úschovu kupní ceny u renomované brněnské advokátní kanceláře.
- následný poprodejní servis pro kupujícího – našim klientům, kteří kupují nebytový prostor jako investici pomůžeme zajistit efektivní pronájem, minimalizujeme tak dobu neobsazenosti prostor a udržíme dlouhodobě stabilní výnosy.
- následný poprodejní servis pro prodávajícího – poradíme s daněním nemovitosti nebo kam dále volné prostředky z nemovitosti využít.
Proč nám důvěřovat? Za 33 let existence naší realitní kanceláře jsme pomohli prodat více než 10 000 nebytových prostor o celkové rozloze 6 000 000 m2 s celkovou hodnotou přesahující 70 mld. Kč. Více v referencích.
Jaké jsou specifika prodeje nebytových prostor?
- tržní specifika – komerční nemovitost mají narozdíl od rezidenčních nemovitostí omezený počet potenciálních kupců a to může mít vliv na délku prodeje. Nebo naopak díky naši rozsáhlé skupině zájemců prodáme nebytový prostor ještě dříve, než se dostane do inzerce.
- jiný způsob financování – u nemovitostí pro bydlení si zákazník bere hypotéku, u komerčních nemovitostí je třeba zajistit bankovní či nebankovní úvěrování.
- daň z příjmu – příjem z prodeje nebytového prostoru podléhá dani z příjmu fyzických nebo právnických osob
- DPH – prodej nebytových prostor může za určitých okolností podléhat DPH
- právní aspekty – je třeba se vypořádat například s kolaudací prostor a jejich účel využití, jiná jsou zástavní a předkupní práva
- náklady spojené s provozem – jsou obvykle vyšší než u rezidenčních nemovitostí (energie, bezpečnostní předpisy...)
Nevíte si s něčím rady?
Neváhejte se na nás obrátit. Působíme po celé ČR a rádi se s vámi nezávazně setkáme a zodpovíme vaše otázky. Chci bezplatnou konzultaci
Otázky a odpovědi
Jak využít nebytový prostor?
Nebytové prostory lze využít různými způsoby podle jejich dispozice, polohy, velikosti a typu budovy, ve které se nacházejí. Mezi neoblíbenější využití patří například: výroba a skladování, kanceláře, obchod, gastronomie, zdravotnictví, volnočasové a kulturní aktivity.
Konkrétní způsob ovlivňují nejen technické parametry a poloha, ale i kolaudace prostor na způsob využívání.
Prodej nebytových prostor v SVJ, jde to?
Prodej společných prostor v rámci společenství vlastníků jednotek (SVJ) je složitý proces a je potřeba dodržet následující kroky:
- Podle zákona je potřeba, aby s prodejem souhlasili všichni vlastníci jednotek, protože společné prostory patří všem vlastníkům bytových jednotek v domě.
- Ve stanovách SVJ by měly být stanoveny podmínky a způsob hlasování o prodeji společných prostor.
- V případě prodeje je třeba rozdělit podíly všech vlastníků na společných částech a zároveň převést část práv a povinností na nového vlastníka, což znamená změnu v katastru nemovitostí.
- Je třeba rozhodnout, jakým způsobem bude rozdělen výdělek z prodeje, případně zda bude použit v rámci SVJ například na opravy domu.
Prodej nebytových prostor a převod na bydlení, jde to?
Ano, prodej nebytových prostor a následný převod na bydlení je možný. Je třeba však zajistit rekolaudaci na bytovou jednotku. Tento proces vyžaduje souhlas stavebního úřadu, který prověří, zda prostor splňuje všechny zákonné a hygienické normy pro bydlení. Pokud nebytový prostor nesplňuje požadavky pro bytovou jednotku, je třeba provést stavební úpravy. Obvykle to zahrnuje například vybudování oken, úpravu dispozice vnitřních prostor, instalaci koupelny a kuchyně, či úpravy na topení.
Co je to jiný nebytový prostor?
Jedná se o prostory, které nejsou určeny k bydlení, ale k jiným účelům, a přitom nespadají do tradičních kategorií, jako jsou kanceláře, obchody, sklady nebo dílny. Nejčastější využití jiných nebytových prostor je pro služby, kulturní či sportovní aktivity nebo zábavu. Například technické a servisní prostory, společenské a kulturní prostory.
Lze vzít hypotéku na nebytový prostor?
Některé banky nabízejí hypotéku na komerční nemovitosti. Tento úvěr bývá zajištěný přímo kupovanou nemovitostí a často vyžaduje vyšší vlastní podíl vlastního kapitálu (např. 20–40 %).
Změna účelu užívání stavby nebytový prostor, je možná?
Změna účelu užívání nebytových prostor je možná při splnění zákonných požadavků. Změnu upravuje stavební zákon a další právní předpisy. V rámci změny užívání je třeba zajistit:
- Posouzení potřeb změny užívání.
- Podání žádosti na stavebním úřadě.
- Stanoviska příslušných orgánů, např. hygienické stanice, HZS.
- Posouzení změny z pohledu územního plánu.
- Kolaudaci a zápis nového stavu do katastru nemovitostí.
Jak stanovit cenu komerční nemovitosti?
Ocenění komerční nemovitosti vyžaduje pečlivé zhodnocení faktorů jako jsou například:
- Technický stav a umístění – stav nemovitosti, dopravní dostupnost a infrastrukturu či budoucí rozvoj lokality.
- Výnosová metoda – u investičních nemovitostí se zaměřte na návratnost investice, vycházející z výnosu, jako je nájemné. Tato metoda ukazuje, jak dlouho bude trvat, než se investice vrátí.
- Nákladová metoda – zohledňuje cenu pozemku, náklady na vybudování infrastruktury a stavební náklady. Tato metoda oceňuje nemovitost podle nákladů na její případné znovuvybudování.
- Porovnání s trhem – porovnávají se ceny a nájmy podobných nemovitostí v dané lokalitě.
- Aktuální tržní situace a poptávka – zjišťuje se, jaká je poptávka po daném typu nemovitosti, využívá se databáze poptávek.
- Externí faktory – vlivy jako je ekonomická a politická situace, právní a regulační faktory nebo demografické změny, které mohou mít zásadní vliv na hodnotu.
Jak ocenit komerční nemovitost?
Ocenění komerční nemovitosti zahrnuje kombinaci několika metod, které umožní aby výsledná cena co nejlépe odrážela její hodnotu na trhu. Nejprve se hodnotí technický stav, dopravní dostupnost a úroveň infrastruktury nemovitosti,. Pro investiční objekty je klíčová výnosová metoda, která posuzuje očekávaný příjem z nájmů a návratnost investice. Nákladová metoda pak zohledňuje cenu pozemku a náklady na případné znovuvybudování. Dalším krokem je porovnání s podobnými nemovitostmi v lokalitě, což poskytne cenné informace o prodejních a nájemních cenách. Konečné ocenění je ovlivněno i aktuální tržní situací, poptávkou po obdobných nemovitostech a externími faktory, jako je ekonomická a politická stabilita.
Zaujali jsme vás?
Neváhejte se na nás obrátit. Působíme po celé ČR a rádi se s vámi nezávazně setkáme a zodpovíme vaše otázky. Chci bezplatnou konzultaci
