Už jste se setkali s termínem flipování? Jedná se o investiční techniku, při které koupíte starší nemovitost, opravíte ji a následně prodáte, v ideálním případě se ziskem. Ne vždy jde ale vše podle plánu. Problémy mohou nastat při koupi, renovaci i prodeji. Nástrah, které na vás u flipování číhají, je celá řada. Abyste se s vidinou snadného výdělku nedostali spíše do maléru, řekneme vám 5 důvodů, proč raději hledat příležitosti jinde.
Kde se vzalo flipování
Asi nikoho nepřekvapí, že flipování, tedy nákup nemovitosti s cílem ji rychle zrenovovat a prodat se ziskem, má kořeny v USA. Tento trend začal získávat na popularitě v 80. a 90. letech díky rozvoji trhu s nemovitostmi a snadnému přístupu k hypotékám.
Díky růstu cen nemovitostí šla obliba flipování ve Spojených státech rychle nahoru. A nebyla by to Amerika, kdyby z toho tamní televizní producenti neudělali show. Pořady jako Flip This House nebo Property Brothers ještě více zvedly zájem o flipování i mezi nezkušenými investory, kteří se tak často řítili do problému. Drtivá rána přišla v roce 2008, kdy celosvětová finanční krize flipování na čas zbrzdila. Není třeba dodávat, že takzvanou Velkou recesi odstartovalo prasknutí nemovitostní bubliny v USA.
Dnes je plný Instagram, YouTube a jiné portály rad a tipů, jak na flipování trhnout někdy až astronomické sumy. A to dokonce ve velmi krátkém čase. Má to však háček. Pro většinu těchto “mentorů” není prezentování osvědčených rad nic jiného než sbírání potenciálních zájemců na různá školení, přednášky nebo podobné produkty, za které si nechají zaplatit někdy i desítky tisíc korun. Na flipovací rádce dnes už lehce narazíte také na českém internetu.
Jaká jsou rizika flipování
Pokud nemáte mnohaleté zkušenosti z realitního trhu, nejste odborníci na finance, právní záležitosti a daně, chybí vám stabilní finanční zázemí, rovnou říkáme: “Nepouštějte se do flipování!” Flipování nemovitostí může být totiž riskantní z několika důvodů:
-
Náročná legislativa a stavební povolení
Český nemovitostní trh je výrazně regulovaný a jakékoli stavební úpravy, které plánujete v rámci flipování, mohou vyžadovat složitý proces získávání stavebních povolení. Pokud narazíte na nemovitost, která vyžaduje větší rekonstrukci, může se celý proces výrazně prodloužit kvůli administrativním překážkám a jednání s úřady. Jakmile začne rekonstrukce, musíte také počítat s dodržováním přísných stavebních norem. Pokud byste tyto normy nesplnili, mohli byste být vystaveni pokutám nebo nuceni stavbu vrátit do původního stavu.
-
Riziko přeceňování nemovitostí
Na českém trhu je v posledních letech pozorován trend přeceňování nemovitostí, což může flipování značně ztížit. Nemovitosti, které se zdají být na první pohled podhodnocené, často skrývají problémy, které výrazně zvyšují náklady na rekonstrukci. Navíc, pokud trh zažije ochlazení, hrozí, že nemovitost nakonec prodáte za nižší cenu, než jste očekávali, nebo dokonce se ztrátou. Tento trend byl vidět například během pandemie COVID-19, kdy se ceny nemovitostí na některých trzích stabilizovaly nebo dokonce klesly.
-
Vysoké náklady na stavební materiály a práce
České republice se náklady na stavební materiály a práce v posledních letech výrazně zvyšují. Ceny stavebních materiálů jako dřevo, ocel a další základní suroviny se dramaticky zvýšily. Řemeslníci a stavební firmy jsou rovněž velmi vytížení, což vede k tomu, že musíte dlouho čekat na volné termíny a často platit vyšší ceny za jejich služby. Tyto zvýšené náklady mohou rychle snížit váš očekávaný zisk z flipování.
-
Daňová zátěž
Flipování nemovitostí s sebou nese nejen riziko investic, ale také daňovou zátěž. V České republice se na prodej nemovitostí vztahuje daň z příjmů z prodeje nemovitosti, pokud nemovitost nevlastníte po dobu delší než pět let. Kromě toho musíte počítat s poplatky za právníky, realitní makléře a další odborníky. Celková daňová zátěž tak může zásadně snížit váš zisk, pokud neplánujete dobře dopředu.
-
Pomalé prodeje na přehřátém trhu
Na českém trhu se mohou nemovitosti prodávat pomaleji, zejména pokud je trh "přehřátý" a nabídka převyšuje poptávku. V takové situaci můžete čekat měsíce, než najdete vhodného kupce, což zvyšuje vaše náklady na údržbu a provoz nemovitosti. Pokud k tomu přidáte například vyšší úrokové sazby u hypoték a další poplatky, může flipování nemovitosti přinést výrazně nižší zisk, než jste původně očekávali.
Pokud hledáte investiční příležitost, raději se poohlédněte po něčem stabilnějším, než je flipování. Je dobré si uvědomit, že nemovitostní trh skýtá jak šance na výdělek, tak i mnoho překážek. A při neopatrnosti či bez dostatečných znalostí a zkušeností z vás může vyždímat peníze, čas, a v krajním případě dokonce i zdraví.
