Rozhlížíte se po novém bydlení? Hledání nového domova je etapa, která alespoň jednou za život potká téměř každého. Ještě, než se nadchnete pro nějakou nemovitost a podepíšete rezervační smlouvu, si přečtěte, k čemu vlastně rezervační smlouva slouží. Lehkovážným podpisem totiž můžete přijít o desítky až stovky tisíc korun. Na co si dát před podpisem rezervační smlouvy pozor?
Co je to rezervační smlouva?
Rezervační smlouva se uzavírá mezi vámi a realitní kanceláří. Jejím cílem je rezervovat zájemci nemovitost na dobu, než dojde ke koupi. Kupující tak získá čas na všechny náležitosti potřebné ke koupi nemovitosti, většinou se v tomto čase řeší kupní smlouva, schválení hypotečního úvěru a podobně. Realitní kancelář po uzavření rezervační smlouvy přestane nemovitost nabízet. Vy se naopak zavazujete, že nemovitost koupíte.
Rezervační smlouva se často sjednává také v případě, že nemovitost nekupujete, ale máte zájem pouze o pronájem. Jestliže existuje riziko, že byste nakonec o pronájem nemuseli mít zájem, řeší se to právě rezervační smlouvou. Nicméně stejně tak často se rovnou u pronájmu bytů podepisují smlouvy o pronájmu, protože se nejedná o tak vysokou finanční položku a není potřeba řešit úvěr nebo hypotéku. Zároveň se platí kauce, která je ve výši jednoho až 3 nájmů.
Tip: přečtěte si také Nájem a podnájem: v čem se liší a co je výhodnější?
Trojstranná rezervační dohoda
Aby to nebylo tak jednoduché, existuje dvoustranná rezervační smlouva a trojstranná rezervační smlouva. Hlavní rozdíl je v tom, jaké strany v rezervační smlouvě figurují. Zatímco dvoustranná dohoda je jen mezi zájemcem a realitní kanceláří, do trojstranné rezervační smlouvy vstupuje i prodávající. To je podstatný rozdíl, protože závazná je pouze trojstranná rezervační dohoda.
Realitní kanceláře se často ohání pokutou v případě, že kupující nakonec z nějakého důvodu od smlouvy odstoupí – respektive ji nedodrží, například proto, že mu banka neschválí hypoteční úvěr. Taková smluvní pokuta je často v řádech desítek tisíc korun. Ovšem málokdo ví, že pokud v rezervační dohodě nefiguruje také prodávající strana, nemá realitní kancelář na účtování smluvní pokuty nárok.
Co je rezervační poplatek
Rezervační poplatek je poplatek, který platíte při uzavření rezervační smlouvy. Nakládání s rezervačním poplatkem se může u různých realitních kanceláří lišit. Můžete si ho představit jako kauci, kterou dáváte najevo, že máte o nemovitost opravdu zájem a práce, kterou odvede realitní kancelář, nebude nadarmo. Výše rezervačního poplatku je zpravidla okolo 3 až 5 % kupní ceny nemovitosti. Snadno tak může být rezervační poplatek v řádu desítek až stovek tisíc korun.
Rezervační poplatek je splatný do několika dnů, většinou do 3 dnů, od podpisu smlouvy. Pokud se s platbou opozdíte, může být součástí rezervační smlouvy definována pokuta, kterou v takovém případě navíc za prodlení budete muset zaplatit.
Je rezervační poplatek v ceně kupní ceny nemovitosti?
Opět záleží na realitní kanceláři. Například my započítáváme rezervační poplatek jako kauci na provizi pro realitního makléře. Nezapočítává se tak do kupní ceny nemovitosti a kupující hradí pouze 2 třetiny této částky.
Rezervační poplatek a hypotéka
Rezervační poplatek se hradí z vlastních zdrojů. Není možné na něj využít finance z hypotečního úvěru, ani z jiného úvěru, který je poskytován bankou – v takovém případě byste mohli mít problém vůbec hypoteční úvěr získat. Suma se tedy platí z vlastních zdrojů a započítává se do vlastních prostředků, které platíte za nemovitost (pokud je rezervační poplatek součástí kupní ceny nemovitosti).
Kam uhradit rezervační poplatek?
Rezervační poplatek se zpravidla hradí na účet realitní kanceláře. Účet, na který máte rezervační poplatek uhradit, je napsán v rezervační smlouvě. Mělo by z ní kromě jiného být zřejmé, kolik máte zaplatit, na jaký účet a do kdy.
Jak sepsat rezervační smlouvu?
Pokud nakupujete přes realitní kancelář, potom je rezervační smlouva v režii realitky. Ty většinou mají jednotné rezervační smlouvy, u kterých se mění pouze údaje o předmětu rezervace, tedy o nemovitosti. Pokud řešíte prodej nemovitosti takzvaně na vlastní pěst a chtěli byste si sepsat rezervační smlouvu, určitě najdete mnoho vzorů. Na druhou stranu důrazně doporučujeme, abyste si smlouvu o rezervaci nechali nachystat právníkem. Můžete se tak vyhnout mnoha zbytečným problémům. Cena za vyhotovení rezervační smlouvy právníkem se pohybuje okolo 3 000 Kč.
Odstoupení od rezervační smlouvy: jak nepřijít o rezervační poplatek
Abyste své finance získali zpět v případě, že nakonec ke koupi nemovitosti nedojde, je dobré si sjednat takzvané rozvazovací podmínky. Zjednodušeně řečeno jsou to body, respektive události, které nemáte, jak ovlivnit a nemůžete je tedy ze své strany garantovat. Nezapomeňte, že realitní smlouva nemá zákonem dané náležitosti, proto je její podoba hlavně o domluvě zúčastněných stran.
Rozvazovací podmínkou může být například okolnost, která nebyla předem známa – typicky závazky, o kterých jste nevěděli v době podpisu rezervační dohody. Může to být také špatný technický stav nebo dokonce to, že vám banka z nějakého důvodu neschválí hypotéku. Pokud nebudete mít tyto podmínky sjednané součástí rezervační dohody, většinou o rezervační poplatek přijdete, pokud se obchod neuskuteční z důvodu překážky na vaší straně.
