Pojmy jako je nájem a podnájem si mnoho lidí plete. Přestože se na první pohled může zdát, že jde pouze o různé pojmenování, není to tak. Rozdíl mezi nájmem a podnájmem je větší, než byste čekali. Výhodnější je vždy nájem než podnájem, protože jako podnájemce máte, zjednodušeně řečeno, menší práva. Podívejte se na hlavní rozdíly.
Co je nájem?
Nájem se uzavírá mezi vlastníkem bytu (pronajímatelem) a nájemcem. Nájemce je v tomto případě chráněn mnoha body občanského zákoníku. Vše detailně vysvětluje zákon číslo 89/2012 Sb. Ten stanovuje práva a povinnosti smluvních stran, tedy pronajímatele a nájemce.
Co je podnájem?
Na rozdíl od nájmu je podnájem vztah mezi nájemcem a podnájemcem. Podnájemce tak vůbec nejedná s vlastníkem, tedy například majitelem bytu, ale pouze s nájemcem. Podnájemce nechrání občanský zákoník, proto může být podnájem riskantní. Nicméně podnájmy nejsou na trhu ani tak často.
Abyste mohli podnajmout byt, potřebujete souhlas majitele
Navíc pronajmout si byt a poté ho ještě podnajmout není tak jednoduché. Myslí na to snad všechny nájemní smlouvy. Proto je vždy nutné se nejdřív na podnájmu s pronajímatelem domluvit. Byt můžete podnajmout až ve chvíli, kdy se s pronajímatelem domluvíte – většinou jen na kratší období. Neplatí to ale, pokud budete v bytě bydlet i vy. Podnájemce je potom vlastně spolubydlící a v takovém případě souhlas majitele bytu potřeba není.
Podnájem často hledají studenti
Častý případ podnájmu jsou studenti ve spolubydlení. Takový podnájem funguje v Brně, ale stejně tak v dalších městech, kde jsou vysoké školy. Navíc je to právě typ podnájmu, kdy nepotřebujete souhlas majitele, protože v bytě spolu s podnájemci žijete. Na druhou stranu doporučujeme se s majitelem domluvit, protože jinak by vám už nemusel prodloužit nájemní smlouvu, kdyby s podnájmem nesouhlasil.
Hlavní rozdíly mezi podnájmem a pronájmem
Hlavní rozdíl je, jak už jsme naznačili, například v právním vztahu. Zatímco vztah mezi majitelem a nájemcem definuje občanský zákoník, tak v případě nájemce a podnájemce není smlouva nijak vymezena.
Doba trvání smlouvy
Doba trvání nájemní smlouvy je zpravidla na dobu určitou, a to na rok. Může být ale i delší, záleží na majiteli a nájemci. Oproti tomu podnájemní smlouva může být vždy dlouhá maximálně stejně, jako smlouva nájemní.
Výpověď smlouvy
Výpověď v případě nájemní smlouvy je možná na základě důvodu uvedených v občanském zákoníku, po uplynutí doby trvání smlouvy nebo v jiných případech, které jsou nájemní smlouvou definovány. Podnájem je možné vypovědět oboustranně bez uvedení důvodu.
Trvalé bydliště a sídlo podnikání
Obecně panuje mýtus, že nájemce ke zřízení trvalého bydliště v nájemním bytě potřebuje souhlas majitele. Není to pravda, nepotřebuje ho. Nicméně tato část bývá často ještě upravena v nájemní smlouvě. Naopak podnájemce vždy potřebuje souhlas majitele nemovitosti ke zřízení trvalého bydliště. Podobně to platí se sídlem podnikání.
Domácí mazlíčci
Opět je ve výhodě nájemce, kterému pronajímatel nemůže podle občanského zákoníku zakázat zvířata v bytě. Může kvůli tomu ale požadovat například vyšší kauci. Podnájemce má opět smůlu – záleží na smlouvě, kde mohou být domácí mazlíčci výslovně zakázáni.
Podnájem družstevního bytu
Podnájem u družstevního bytu je složitější. Majitelem je v takovém případě bytové družstvo a jednání s ním může být velmi zdlouhavé. Zpravidla navíc družstva s podnájmem nesouhlasí. Opět zde platí, že nájemce musí mít k podnájmu souhlas majitele, v tomto případě družstva. Podnájem družstevního bytu často upravují (nebo zcela vylučují) stanovy družstva. Po jejich prostudování byste měli mít jasno v tom, zda je možné váš družstevní byt podnajmout.
Je podnájem levnější?
Podnájem může být levnější než nájem, ale stejně tak nemusí. Záleží na situaci. Pokud půjde o podnájem v případě spolubydlení s nájemníkem, většinou se platí rovným dílem, tedy každý půlku nájmu. Jestliže nájemník v bytě nebydlí a je podnajmut celý, je výše podnájmu zpravidla stejně vysoká jako nájem samotný, jinak by nájemce musel ještě doplácet ze svého.
Často se také objevují praktiky, kdy se nájemníci snaží uzavřít podnájemní smlouvy na ještě vyšší částku, než je částka sjednaná v nájemní smlouvě. Jak se tomu vyhnout, když nevíte, jak vysoký nájemce platí nájem? Jednoduše vyžadujte před podpisem podnájemní smlouvy náhled do nájemní smlouvy.
Poplatek za podnájem
Platí se nějaký poplatek za podnájem? A může vůbec nájemce od podnájemníka vyžadovat kauci? To jsou 2 časté otázky, na které bohužel neexistuje jasná odpověď. Jak jsme zmínili, vztah mezi nájemníkem a podnájemníkem se neřídí občanským zákoníkem. Proto, pokud bude nájemník vyžadovat od podnájemce kauci a zakomponuje tento požadavek do smlouvy, potom nemá podnájemce v podstatě na výběr, jestliže chce bydlet. Jedině nepodepsat smlouvu.
