Dostali jste se do situace, kdy přemýšlíte o prodeji své nemovitosti, která je ale zatížená hypotékou? Přemýšlíte, jestli je situace řešitelná?
Možnosti prodeje s hypotékou
Naštěstí existuje hned pět možností a to následující: prodejce doplatí úvěr, kupující uhradí celou prodejní cenu z vlastních zdrojů, stávající hypotéka se převede na nového majitele, zájemce si vezme svou hypotéku u vaší banky nebo si půjčí u banky své.
1. Doplacení úvěru
Nejlepší varianta, když se vám podaří hypoteční úvěr splatit ideálně ke dni výročí fixace a nemovitost se vám podaří prodat bez hypotéky a banka tak po vás nebude chtít žádné smluvní sankce.
Pozn.: Datum fixace je den, do kterého platí úroková sazba sjednaná ve smlouvě o úvěru. Jakmile je po tomto datu, změní se úroková sazba dle aktuálního vývoje na trhu.
2. Vlastní prostředky
Samozřejmě nejjednodušší situace nastane, když má kupující své prostředky a nemusí si půjčovat. V takovém případě se uzavře rezervační smlouva a prodávající požádá o vyčíslení hypotéky, jakou částku musíte doplatit a zároveň, abyste zjistili, jakou částku dostanete vy. Poté společně podepíšete kupní a úschovní smlouvu. Pro tuto transakci je nejlepší využít advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu. Kupující poté převede peníze do úschovy a prostředky potřebné k doplacení hypotéky pošle na účet poskytovatele.
Jakmile jsou všechny transakce provedeny, vloží se na katastr kupní smlouva, kupující nebo prodávající požádá o vymazání zástavního práva, a jakmile katastrální úřad zapíše vlastnické právo, peníze se z úschovy uvolní na účet prodávajícího.
3. Převod hypotéky
Pokud bude budoucí majitel ochoten, můžete vaši hypotéku převést na budoucího majitele, a tak nemusíte řešit poplatky za předčasné splacení. Majitel tak na sebe ale převede půjčku i se všemi jejími podmínkami jako je výše splátek nebo fixace hypotéky.
Tip.: Pokud jste tedy uzavřeli hypoteční úvěr v době, kdy byly úrokové sazby na svém minimu, máte velkou šanci. Naopak ve chvíli, kdy platíte vyšší úroky, prodej nemovitosti s hypotékou není příliš reálný.
Tento převod musí schválit také vaše banka. Nového zájemce si dobře prověří, a pokud zjistí, že si s vaší hypotékou neporadí, převod nepovolí.
4. Nová hypotéka, stejný poskytovatel
Jestliže kupující nemá dostatek vlastních financí a rozhodl se, že hypotéku nepřebere po původním majiteli, nabízí se možnost, že si hypoteční úvěr sjedná sám. Pokud si jej sjedná u stejné banky jako vy, prodej nemovitosti může proběhnout s daleko nižšími poplatky za předčasné splacení.
5. Nová hypotéka, jiný poskytovatel
V takovéto situaci musíte jakožto prodejce získat od banky vyčíslení hypotečního úvěru, souhlas se zapsáním nového poskytovatele jako druhého zástavního věřitele do katastru nemovitostí a souhlas své banky, že po doplacení vyčíslené částky vymaže své zástavní právo k nemovitosti. Jakmile máte všechny tyto dokumenty, můžete podepsat kupní smlouvu. Peníze opět poputují do úschovy, kupující podepíše hypoteční úvěr, podá návrh na vklad nového zástavního práva k nemovitosti, vloží na katastr kupní smlouvu a podá návrh na zápis nového vlastníka. Banka kupujícího poté zašle druhé bance peníze na doplacení půjčky a jakmile vaše banka peníze dostane, podá na katastru nemovitostí návrh na vymazání svého zástavního práva. Jakmile jsou všechny změny zapsané, teprve poté dostanete zbývající část prodejní ceny.
Pozn.: Pokud jste si vzali či refinancovali hypotéku od 1.12.2016, pak se na vás vztahuje nový zákon o spotřebitelském úvěru a ten výši poplatků značně omezil, a to na pouze nezbytné náklady, které banka může účtovat.
Zaujali jsme vás?
Líbil se vám článek? Potřebujete poradit?
Otázky a odpovědi
1. Jak prodat nemovitost s hypotékou?
Existují tři hlavní způsoby, jak prodat nemovitost zatíženou hypotékou:
- Splacení hypotéky před prodejem: Prodávající splatí zůstatek hypotéky ze svých peněz nebo s využitím prostředků od kupujícího. Díky tomu se zástavní právo banky vymaže a nemovitost se prodává bez jakékoli zátěže.
- Převzetí hypotéky kupujícím: Kupující může převzít současnou hypotéku prodávajícího, pokud s tím banka souhlasí a kupující splní podmínky banky.
- Kombinace obou přístupů: Část kupní ceny jde na splacení hypotéky a zbytek připadne prodávajícímu.
2. Jak probíhá prodej bytu s hypotékou?
Prodej bytu s hypotékou má následující postup:
- Kontaktování banky: Informujte svou banku o záměru prodat byt a požádejte ji o vyčíslení aktuálního zůstatku hypotéky.
- Dohoda s kupujícím: S kupujícím se domluvíte na způsobu financování a postupu s hypotékou.
- Splacení hypotéky: Zajistěte splacení zbývající části hypotéky buď z prostředků kupujícího, nebo jiným způsobem.
- Výmaz zástavního práva: Po splacení vystaví banka potvrzení o zániku zástavního práva, které je poté vymazáno z katastru nemovitostí.
3. Jak převést hypotéku na jinou nemovitost?
Pokud chcete hypotéku převést na jinou nemovitost (známý jako "převod zástavy"), čekají vás tyto kroky:
- Souhlas banky: Banka musí novou nemovitost schválit jako zástavu.
- Ocenění nové nemovitosti: Nová nemovitost se ocení a její hodnota musí odpovídat požadavkům banky.
- Úprava smluvní dokumentace: Je potřeba upravit hypoteční smlouvu a zapsat nové zástavní právo do katastru nemovitostí.
4. Jak splatit hypotéku při prodeji nemovitosti?
Při prodeji nemovitosti s hypotékou postupujte takto:
- Vyčíslení zůstatku: Požádejte banku o aktuální vyčíslení zbývajícího zůstatku hypotéky.
- Dohoda s kupujícím: Domluvte se, že část kupní ceny bude použita na splacení hypotéky.
- Splacení hypotéky: Kupující nebo jeho banka převede částku odpovídající zůstatku hypotéky přímo na účet vaší banky.
- Výmaz zástavního práva: Po splacení banka vystaví potvrzení pro výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí.
5. Kdy lze vyvázat nemovitost z hypotéky?
Nemovitost je možné vyvázat z hypotéky buď po úplném splacení úvěru, nebo při převodu zástavy na jinou nemovitost, pokud s tím banka souhlasí.
6. Jak postupovat při splacení hypotéky?
Při splácení hypotéky postupujte posle následujících kroků
- Kontaktujte banku: Informujte banku o záměru splatit hypotéku a požádejte o vyčíslení zůstatku.
- Uhraďte zůstatek: Převodem požadované částky na účet banky splatíte zbývající dluh.
- Potvrzení o splacení: Po splacení obdržíte od banky potvrzení o zániku zástavního práva.
- Výmaz zástavního práva: S potvrzením požádejte katastr nemovitostí o výmaz zástavního práva.
7. Jaké jsou poplatky za předčasné splacení hypotéky?
Od 1. září 2024 mohou banky za předčasné splacení hypotéky účtovat:
- Administrativní poplatek: Maximálně 1 000 Kč.
- Úrokový rozdíl: Až 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, maximálně však 1 % z předčasně splacené částky.
8. Jak dlouho trvá prodej domu nebo bytu s hypotékou?
Proces prodeje nemovitosti s hypotékou obvykle trvá 1 až 2 měsíce, v závislosti na složitosti transakce a rychlosti komunikace mezi všemi zúčastněnými stranami.
9. Jak vyvázat spoludlužníka z hypotéky při rozvodu?
V případě rozvodu lze spoludlužníka z hypotéky vyvázat následujícím způsobem:
- Žádost bance: Požádejte banku o vyvázání spoludlužníka.
- Posouzení bonity: Banka posoudí, zda zbývající dlužník má dostatečnou bonitu pro samostatné splácení úvěru
10. Potřebuji poradit s prodejem bytu bez hypotéky?
Čtěte náš článek jak prodat byt.
